Mietwohnungsneubau – Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Steuern sparen mit erhöhten Abschreibungen auf neu gebaute Mietwohnungen. Wie das geht, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wer eine neue Wohnung baut oder kauft und vermietet, kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung neben der normalen Abschreibung für den Mietwohnungsneubau geltend machen.

Dazu hat der Gesetzgeber den neuen § 7b im Einkommensteuergesetz aufgenommen. Durch diesen steuerlichen Anreiz soll der Neubau von Mietwohnungen gefördert werden.

1. Welche Voraussetzungen muss das Gebäude zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung erfüllen?

Begünstigt sind alle Neuanschaffungen und Neubauten von Mietwohnungen, deren Belegenheitsort innerhalb der EU bzw. den EWR-Staaten liegt. Bei der Anschaffung von Gebäuden ist aber darauf zu achten, dass die Anschaffung im selben Jahr erfolgen muss, in dem der Bau abgeschlossen wurde. Das bedeutet, dass ein Gebäude, welches im Dezember 2020 fertiggestellt wurde und von Ihnen im Januar 2021 erworben wird, nicht für die Sonderabschreibung begünstigt ist.

Außerdem muss der Bauantrag für den Neubau zwischen dem 01.09.2018 und 31.12.2021 gestellt werden bzw. worden sein.

Die Sonderabschreibung kann auch für die Schaffung neuen Wohnraums in einem bereits bestehenden Gebäude in Anspruch genommen werden. Hier ist aber darauf zu achten, dass durch die Umbaumaßnahmen neuer Raum geschaffen wird, es muss sich inhaltlich um Anschaffungskosten handeln. Allein die Umwandlung von Gewerberaum in Mietwohnungen genügt nicht.

2. Wie und in welcher Höhe wirkt sich die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau aus?

Sind die Voraussetzungen erfüllt, so besteht die Möglichkeit über 4 Jahre lang 5% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, neben der Normalabschreibung in Höhe von 2% in Anspruch zu nehmen. Damit können also jährlich 7% Abschreibung genutzt werden.

Die Höhe der zusätzlichen Abschreibung für den Mietwohnungsneubau ist allerdings begrenzt. Die Sonderabschreibung kann nur auf eine Bemessungsgrundlage von 2.000 € je m² Baukosten geltend gemacht werden und die Baukosten für den Wohnraum dürfen 3.000 € / m² nicht überschreiten. Fallen höhere Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an, führt dies zum vollständigem Ausschluss der Förderung.

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger hat am 05.02.2019 einen Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus gestellt. Fertigstellung und Beginn der Vermietung sind im Juli 2020. Das Haus verfügt über drei Wohnungen mit je 70 m², in Summe also 210 m². Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen 450.000 €.

1.Schritt – Prüfung der maximalen Baukosten

450.000 € Baukosten / 210 m² Wohnfläche = 2.142,86 € / m²

Die Kosten liegen unter der maximalen Baukostengrenze von 3.000 € / m², sodass die Sonderabschreibung ab 2020 in Anspruch genommen werden kann.

2. Schritt – Prüfung maximale Bemessungsgrundlage von 2.000 € / m²:

Die Baukosten liegen mit 2.142,86 € / m² über der maximalen Grenze von 2.000 € / m². Die Sonderabschreibung kann nur auf folgenden Betrag angewendet werden:

2.000 € / m² Baukosten x 210 m² Wohnfläche = 420.000 €.

3. Schritt – die folgende Abschreibung kann geltend gemacht werden:

Ab dem Jahr 2024 beträgt die jährlich Abschreibung in dem Beispiel 7.193 €. Dies entspricht der „normalen“ gesetzlichen Regelung von 2% Abschreibungsvolumen vom Gebäuderestwert (Restbuchwert des Gebäudes in Höhe von 334.500 €).

Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Grenzen der Förderung im Rahmen der De-minimis-Beihilfen nicht überschritten wird. Das bedeutet, dass innerhalb von den drei folgenden Veranlagungszeiträumen, in der die Begünstigung greift, der maximale Beihilfengesamtbetrag pro Unternehmen von insgesamt 200.000 € nicht überschritten darf. In unserem Beispielfall ist diese Voraussetzung erfüllt.

3. Bindefrist von 10 Jahren

Damit Ihnen der steuerliche Vorteil aus der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau auch zukünftig bestehen bleibt, muss das Gebäude mindestens 10 Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermieten werden. Andernfalls kommt es zur rückwirkenden Versagung der Sonderabschreibung in den Jahren der Inanspruchnahme, was entsprechende Steuernachzahlungen und Zinsen mit sich bringt.

Zu beachten ist auch, dass eine Eigennutzung des Gebäudes ebenso wie die Vermietung zur kurzfristigen Beherbergung (Hotels, Ferienwohnung o.ä.) ausgeschlossen und für die Sonderabschreibung schädlich ist.

Wie Sie mit Sanierungsmaßnahmen an ihrem Eigenheim erheblich Steuern sparen können, erfahren Sie hier in diesen News: energetische Gebäudesanierung (unser Newsletter vom 21.08.2020)

Um weitere Einzelheiten oder Rückfragen zu diesem Thema zu klären, können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzen. Wir prüfen mit Ihnen die Voraussetzungen, übernehmen die steuerlichen Erklärungspflichten und optimieren damit Ihre Steuerbelastung.

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