Update: Verschärfung der Grunderwerbsteuerregeln für Share Deals tritt ab 1.07.2021 in Kraft

Update zum Newsletter vom 29.04.2021

1. Bisherige Rechtslage

Soll ein Grundstück im Rahmen der Übernahme der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft (sog. Share Deals) erworben werden, ist es derzeit noch möglich, durch einen sog. RETT-Blocker die Grunderwerbsteuerbelastung zu verhindern. Dafür ist es bei einer grundstücksbesitzenden GmbH notwendig, dass innerhalb einer Frist von 5 Jahren maximal 94,9% der zu erwerbenden Gesellschaft auf einen Erwerber übergehen und die restlichen mindestens 5,1% auf einen zweiten Erwerber.

Bei einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft (GbR, OHG, KG) ist es erforderlich, dass der Alteigentümer mit mindestens 5,1% noch wenigstens weitere 5 Jahre Gesellschafter bleibt und erst danach die Gesellschaftsanteile veräußert.

In solchen Fällen fiel bisher keine Grunderwerbsteuer an, da nicht mindestens 95% der Gesellschaftsanteile innerhalb von 5 Jahren übergegangen sind.

2. Neue Gesetzeslage

Dem Gesetzesentwurf wurde am 07.05.2021 zugestimmt und das bringt nun folgende Änderungen mit sich:

• Senkung des 95%-Quorums auf nunmehr 90%
• Zeitraum des Übergangs von 5 Jahre verlängert auf 10 Jahre

Die Angleichung der Regelungen für Personengesellschaften erfolgt auch für Kapitalgesellschaften, so dass diese Regelungen nun unabhängig von der Rechtsform der Gesellschaft gelten.

Ausgenommen von der Regelung sind börsennotierte Kapitalgesellschaften (Publikumshandel).

Das bedeutet, eine Übertragung von Anteilen an einer Grundstücksgesellschaft wird spätestens ab dem 01.07.2021 nur noch dann steuerfrei sein, wenn der Alteigentümer noch mindestens 10 Jahre lang mit mindestens 10,1% an Bord bleibt. Dies wird für alle Rechtsformen gleich gelten.

3. Weitere Änderungen

Neben den vorgenannten Änderungen beim Erwerb werden auch Umstrukturierungen zwischen Personengesellschaften wie Kommanditgesellschaften (KG) oder offenen Handelsgesellschaften (OHG) wesentlich erschwert. Derzeit sind grunderwerbsteuerfreie Umstrukturierungen noch möglich, wenn der Alt-Gesellschafter bisher  mindestens 5 Jahre vor der Umstrukturierung an der Gesellschaft beteiligt war. Diese Grenze dieser Vorbehaltensfrist wird nun auf 15 Jahre verlängert.

Wird ein Grundstück von einer Personengesellschaft auf eine andere Personengesellschaft mit identischen Gesellschaftern übertragen, gab es bisher eine Nachbehaltensfrist von 5 Jahren. Diese Frist des Nachbehaltens wird ebenfalls auf 10 Jahre verlängert.

4. Wer ist davon betroffen?

Grundsätzlich sind alle Unternehmer betroffen, die Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übernehmen wollen oder Umstrukturierungen zwischen Personengesellschaften und/oder Kapitalgesellschaften geplant haben.

Da das Gesetz zum 01.07.2021 in Kraft tritt, können die Altregelungen nur noch bis zum 30.06.2021 in Anspruch genommen werden, so dass bis zu diesem Zeitpunkt der Übergang der Gesellschaftsanteile spätestens durchgeführt sein muss.

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