Neue Grundsteuer ab 2025: Wichtige Informationen und Handlungsempfehlungen

Zum Jahresbeginn 2025 tritt die neu reformierte Grundsteuer in Kraft. Teilweise sind die neuen Grundsteuern doppelt bis viermal so hoch, als die bisherigen Festsetzungen.

Berlin und einige andere Bundesländer haben bereits angefangen neue Bescheide zu versenden. In anderen Bundesländern, so auch Brandenburg, werden die ersten Grundsteuerbescheide voraussichtlich ab Ende Januar bzw. Anfang Februar 2025 versandt.

Was können Sie jetzt tun?

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammen.

1. Hintergrund

Die Neuerung basiert auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus April 2018, nachdem die bisherige Berechnungsgrundlage als verfassungswidrig eingestuft wurde. Der Gesetzgeber musste eine neue Regelung schaffen. Diese gilt nun ab dem 01.01.2025. Im Jahr 2023 mussten alle Immobilienbesitzer hierfür Steuererklärungen abgeben, um die Immobilien auf den 01.01.2022 neu zu bewerten. Das Finanzamt hat daraufhin Grundsteuerwertbescheide versendet. Die Gemeinden müssen nun neue Grundsteuerbescheide erlassen, die auf diesen Werten basieren und neu ab 2025 gelten.

2. Warum Sie bisher noch keinen Bescheid erhalten haben

Viele Immobilienbesitzer haben bislang noch keinen Grundsteuerbescheid erhalten. Laut dem Eigentümerverband Haus & Grund sind etwa zwei Drittel der Betroffenen ohne Bescheid. Dennoch besteht kein Grund zur Sorge: Ohne neuen Bescheid müssen Sie vorerst keine Grundsteuer zahlen. Die alte Grundsteuer wurde abgeschafft, und die Zahlungen für 2025 beginnen erst mit Erhalt des neuen Bescheids.

3. Wann kommen die neuen Grundsteuerbescheide?

Die Zustellung der Grundsteuerbescheide erfolgt schrittweise im Laufe des Jahres 2025. Beispielsweise haben die Bundesländer Hessen, Nordrhein-Westfalen und auch Brandenburg angekündigt, die Bescheide erst in den kommenden Monaten (beginnend ab voraussichtlich Februar) zu versenden. Anders ist die Situation in Berlin, wo die Bescheide seit Herbst 2024 zugestellt werden.

4. Neue Berechnungsgrundlage der Grundsteuer

Ab 2025 wird die Grundsteuer wie folgt berechnet:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert und wurde bereits im Jahr 2023 anhand aktueller Daten auf den Stichtag 01.01.2022 ermittelt. Hierbei handelt es sich um das s.g. Bundesmodell, welches die meisten Bundesländer auch in der Form beibehalten. Sieben Bundesländer, darunter Bayern und Hessen, haben dagegen eigene Berechnungsmodelle entwickelt.

5. Auswirkungen auf Ihre Steuerlast

Die neue Berechnung kann für Eigentümer sowohl Erhöhungen als auch Senkungen der Grundsteuer bedeuten. Für Immobilien in städtischer Lage wird teilweise von deutlich höheren Steuerbeträgen ausgegangen. Gleichzeitig gibt es in ländlichen Regionen auch Fälle, in denen die Steuerlast sinken wird. In vielen Fällen ist die Grundsteuer deutlich höher als zuvor. Teilweise doppelt bis viermal so hoch.

6. Ist ein Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide sinnvoll?

a) Was können Sie tun, wenn die Grundsteuer sich deutlich erhöht, weil der vom Finanzamt festgestellte Grundstückswert zu hoch ist?

Zunächst ist wichtig, dass bei einem zu hoch festgestellten Grundstückswert ein Einspruch nicht gegen den Grundsteuerbescheid, sondern gegen den Grundsteuerwertbescheid erfolgen muss. Das liegt daran, dass der Grundsteuerbescheid „nur“ ein Folgebescheid ist. Ein wirksamer Einspruch muss nach den Regeln des Verfahrensrechtes immer gegen den Grundlagenbescheid erfolgen, hier also den Bescheid über den Grundsteuerwert zum 01.01.2022. Der Einspruch gegen diesen Bescheid hätte innerhalb von 1 Monat eingelegt werden müssen.

Wenn gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert Einspruch eingelegt wurde, muss gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und gegen den Grundsteuerbescheid kein weiterer Widerspruch eingelegt werden. Denn es handelt sich um Folgebescheide, die auf dem Grundsteuerwert aufbauen. Diese werden automatisch geändert, sobald sich der Grundlagenbescheid ändert.

b) Wann ist ein Einspruch gegen die Bewertung des Grundstückes erfolgsversprechend?

Erfolgsversprechend ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid nach dem derzeitigen Stand nur, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert zum 01.01.2022 deutlich zu hoch war. Das oberste deutsche Steuergericht, der Bundesfinanzhof hat bereits im Mai 2024 entschieden, dass ein niedriger Wert anzusetzen ist, wenn Gründe für eine Wertminderung vorliegen und der Wert dadurch mindestens 40% unter dem tatsächlichen Marktwert zum 01.01.2022 liegt.

Um dies zu beweisen, ist jedoch regelmäßig ein Nachweis erforderlich. Das Finanzamt fordert dazu ein Gutachten. Leider sind Wertminderungen, die erst nach dem 01.01.2022 aufgetreten sind, dabei unbeachtlich. Insbesondere im Jahr 2023 gab es größere Wertminderungen bei Immobilien. Das Gesetz schreibt vor, dass die Grundsteuer auf den Werten zum 01.01.2022 festzusetzen ist und dieser Wert für die nächsten 7 Jahre gilt. Zum 01.01.2029 ist die nächste sogenannte Hauptfeststellung aller Grundstücke in Deutschland fällig. Wertminderungen zwischen diesen Terminen sind nach aktuellem Rechtsstand ohne Auswirkung auf die Grundsteuer.

Wenn der Wert Ihrer Immobilie zum 01.01.2022 mehr als 40% unter dem vom Finanzamt festgesetzten Wert lag, ist ein Einspruch erfolgsversprechend. Allerdings müssen Sie in diesem Fall bereits gegen den Grundsteuerwertbescheid, der in 2023 oder 2024 vom Finanzamt erlassen wurde, Einspruch eingelegt haben.

Wir haben für alle unsere Mandanten, die wir bei der Wertfeststellung unterstützt haben, Einspruch gegen diese Grundsteuerwertbescheide eingelegt.

 7. Was können Sie tun, wenn der Wert der Immobilie nicht um mindestens 40% niedriger ist?

Wenn der Wert der Immobilie nicht um mindestens 40% niedriger ist, als der vom Finanzamt festgestellte Wert, ist in den nächsten Wochen zu prüfen, ob dennoch die Möglichkeit besteht, bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einzulegen. Das ist dann erfolgsversprechend, wenn es neue Musterverfahren gegen die Grundsteuer gibt. Der eigene Einspruch ruht dann so lange bis das Musterverfahren entschieden ist.

Es gibt viele Experten, die die Grundsteuer für verfassungswidrig halten, so z.B. der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg. Eine Verfassungswidrigkeit kann dazu führen, dass die neue Steuer in Gänze unwirksam ist. Aktuell liegen aber noch keine Musterverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht vor. Das Finanzgericht Berlin/Brandenburg hat jüngst Ende Dezember 2024 entschieden, dass es das neue Recht nicht für verfassungswidrig hält. Die Kläger können hiergegen allerdings noch Revision bei der nächsten Instanz einlegen. Wir hoffen, dass diese Revision erfolgt.

Wir werden Sie informieren, sobald sich hier etwas tut.

8. Zahlungstermine und Optionen

Trotz eines eventuell später erfolgreichen Einspruches ist die neue Grundsteuer zunächst fällig und müsste gezahlt werden. Hier besteht allerdings die Möglichkeit die Zahlung auf Grund offener Musterverfahren oder einer eventuellen Revisionsklage beim Bundesverfassungsgericht einzustellen. Dies gilt es zu prüfen, sobald der Bescheid vorliegt. In der Regel ist die Steuer vierteljährlich zu zahlen. Die Stichtage sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ können Sie einen Antrag auf Jahreszahlung stellen, dessen Frist am 30. September endet. In diesem Fall erfolgt die Zahlung am 1. Juli.

Falls ein Widerspruch später erfolgreich sein sollte, bekommen Sie zu viel gezahlte steuern erstattet.

9. Unsere Empfehlung für Sie

• Prüfen Sie den kommenden Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit: Kontrollieren Sie, ob der korrekte Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz übernommen wurden.
• Sofern der Wert Ihrer Immobilie nach Ihrer Einschätzung um mehr als 40% unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert liegt und Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt wurde, sollten Sie einen Gutachter kontaktieren und prüfen, ob sich die Erstellung eines Gutachtens lohnt.
• Legen Sie erst einmal fristwahrend einen Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide ein, bis klar ist, ob es ein weiteres Verfahren wegen der Verfassungswidrigkeit gibt.

Nehmen Sie im Zweifel rechtzeitig Kontakt mit uns auf. Ein Widerspruch muss innerhalb von vier Wochen erfolgen.