Die neue Grundsteuer Teil II: Berechnung und Auswirkungen

Vor wenigen Tagen haben wir Sie bereits über die allgemeinen Neuregelungen zur neuen Grundsteuer informiert. Unter anderem, wie die Umsetzung der Reform erfolgen soll, was bei der Steuererklärung zu beachten ist und wer zur Abgabe verpflichtet ist.

Doch wie erfolgt die Berechnung der neuen Grundsteuer und mit welcher Belastung müssen Sie in etwa rechnen? Rund um diese Themen handelt unser zweiter Teil zum Thema „Die neue Grundsteuer“. Alles Wichtige haben wir hier für Sie zusammengefasst.

1. Welche Daten sind für die neue Grundsteuer wichtig?

Welche Daten erforderlich sind, hängt stark vom jeweiligen Bundesland ab. Sollten Sie zum Beispiel Immobilien deutschlandweit besitzen, so ist es gut möglich, dass Sie je nach Bundesland unterschiedliche Angaben machen müssen.

Vorgegeben wurde ein sogenanntes dreistufiges Bundesmodell, dass sich an dem Wert des Grundstückes auf den 01.01.2022 orientiert. Abweichend dazu war es den Bundesländern möglich eigene Gesetze zu schaffen. Doch in welchem Bundesland gilt welche Regelung?

Sollte Ihre Immobilie in einem der Bundesländer liegen, die das Bundesmodell gewählt haben, so kommen zur Bewertung zwei Verfahren zum Tragen:

2. Ertragswertverfahren für Wohnimmobilien

Die Bewertung im Ertragswertverfahren gilt für folgende Grundstücksarten:

• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser
• Wohnungseigentum
• Mietwohngrundstücke (die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen)

Was müssen Sie angeben?

• Angabe des Bodenrichtwertes und die Größe des Grundstücks, dabei bleiben einzelne Merkmale und Besonderheiten außer Betracht
• Gemarkung und Flurstück
• Wohnfläche
• Baujahr

Den Ausgangspunkt dieses Verfahrens bildet der sogenannte Rohertrag. Dieser ermittelt sich aus den erzielbaren Nettokaltmieten. Hierbei wird typisierend ein einheitlicher Mietpreis je m² je Gemeinde angesetzt. Nach Abzug einiger weiterer Faktoren, wie der Restnutzungsdauer, ergibt sich dann der Reinertrag des Grundstückes, der als Grundlage für die Berechnung gilt. Hinzu kommt dann noch der Bodenwert des Grundbesitzes.

Problematisch ist aus unserer Sicht der Ansatz des einheitlichen Mietpreises je m² je Gemeinde. Für Großstädte wie Berlin gibt es dabei keine Unterscheidung nach Bezirken. Dies führt dazu, dass in Berlin für eine gleichgroße Wohnung in Marzahn derselbe Rohertrag anzusetzen ist, wie bei einer Wohnung in Steglitz oder Charlottenburg.

Wohnungen in hochwertigen Gegenden oder mit hochwertiger Ausstattung werden dadurch tendenziell zu niedrig bewertet und Wohnungen in schlechteren Wohnlagen eher zu hoch.

Weiterhin kann es für ältere Gebäude ebenfalls zu Werten kommen, die über dem Marktwert liegen, da das Gesetz eine Mindestrestnutzungsdauer vorsieht, die länger sein kann als es für das konkrete Gebäude zutreffend wäre.

Baumängel, Schäden, Bodenverunreinigungen und andere wertmindernde Tatbestände werden nicht berücksichtigt, was auch hier zu überhöhten Werten führen kann.

Neubauten werden nach Einschätzung von Experten entlastet und Altbauten eher zusätzlich belastet werden.

Der Nachweis eines geringeren Wertes per Gutachten ist im Gesetz ausdrücklich nicht vorgesehen.

Ob diese Gesetzeslage vor dem Verfassungsgericht bei einer Klage Bestand haben wird ist daher schon vom Ansatz her fragwürdig.

3. Sachwertverfahren für sonstige Immobilien

Hier werden alle übrigen Grundstücke bewertet, das heißt alle Immobilen, die zu 80% oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen (wie Betriebsgebäude, Teileigentum, Spezialbauten):

Was müssen Sie angeben:

• Grundstücksgröße und Bodenrichtwert
• Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung eines Umbaus, Anbaus oder Kernsanierung
• Bruttogrundfläche des Gebäudes

Anders als beim Ertragswertverfahren wird hier der Grundstückswert als Sachwert ermittelt, also unabhängig von der erzielbaren Miete, sondern stattdessen nach der Substanz des Gebäudes. Hierzu werden verschiedene Angaben benötigt, wie der Baupreisindex, das Gebäudealter, die Normalherstellungskosten usw. Dem so ermittelten Sachwert wird dann ebenfalls der Bodenwert hinzugerechnet.

Nach Einschätzung von Gutachtern werden durch die Neuregelung Wirtschaftsgebäude eher niedriger bewertet und damit aus Sicht der Grundsteuer entlastet werden.

In der Praxis wird es für viele Besitzer von derartigen sonstigen Gebäuden ein Problem sein, die Bruttogrundfläche zu ermitteln. Insbesondere, wenn die Bauakten nicht mehr vorliegen, kann es erforderlich sein hierfür einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Bruttogrundfläche ausmisst und berechnet.

Die Ermittlung der Werte im Ertragswertverfahren als auch im Sachwertverfahren ist im Detail sehr komplex und wird daher von uns an dieser Stelle nicht weiter vertieft. Auch auf die abweichenden Modelle einiger Bundesländer werden wir hier nicht weiter eingehen.

Wenn Sie näheres dazu erfahren möchten, fragen Sie gerne bei uns nach.

4. Wie viel Grundsteuer fällt an?

Die Höhe der sich schlussendlich ergebenden Grundsteuer hängt entscheidend von den Hebesätzen der Gemeinden ab. Die Finanzämter ermitteln aus den eingereichten Feststellungserklärungen zunächst den Grundbesitzwert. Auf diesen wird dann die Hebesätze der Gemeinden angewendet. Je nach Gemeinde betragen diese zwischen 0% bis 1.000 %. Wie viel Grundsteuer Sie letztendlich tatsächlich leisten müssen, wissen wir voraussichtlich erst 2025, da sich die Hebesätze bis dahin noch ändern können.

Zur Veranschaulichung – Ein Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer:

Sie besitzen ein Einfamilienhaus im Speckgürtel von Berlin, im wunderschönen Neuenhagen; der Grundsteuerwert wurde nach dem Ertragswertverfahren auf 500.000 € festgesetzt.

Steuermesszahl für Einfamilienhäuser: 0,031 ‰

Hebesatz der Gemeinde Neuenhagen: 350 %

Es ergibt sich folgende Berechnung:

Sie würden nach unserer Musterberechnung ab 01.01.2025 eine jährliche Grundsteuer von 542 € zahlen.

5. Fazit

Dass die Grundsteuer reformiert werden muss, war schon länger bekannt. Die vom Gesetzgeber vorgenommenen Änderungen der Bewertungsvorschriften haben jedoch einiges an Konfliktpotential, da einige Gruppen von Grundstücksbesitzern tendenziell durch zu hohe Bewertungen mehr belastet werden könnten, wenn die Politik nicht gegensteuert. Ob Sie, als Grundstückseigentümer, nach der Neubewertung Ihres Grundbesitzes mehr oder weniger zahlen werden, lässt sich pauschal nur schwer abschätzen. Dies ist auch insofern noch ungewiss, da die Gemeinden ihre Steuersätze bis zum 01.01.2025 noch verändern können. Aber auch das wird sich in der Zukunft zeigen. Wir halten Sie selbstverständlich über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden.

Gerne stehen wir Ihnen im Rahmen der Bearbeitung der Steuererklärung mit Rat und Tat zur Seite und übernehmen auch, wenn Sie das wünschen, das gesamte Verfahren für Sie! Erfragen Sie dazu bitte in unserer Kanzlei einen Beratungstermin.

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