Aktuelle News zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer Ihres Vermietungsobjektes – Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2024 ab dem Jahr 2025 möglich

Mit unserem Newsletter aus der vergangenen Woche haben wir Sie über die vereinfachte Möglichkeit des Nachweises einen geringeren Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie informiert. Zwischenzeitlich liegt ein Entwurf des Jahresssteuergesetztes 2024 vor. Für Steuerjahre ab dem 01.01.2025 könnte die Erleichterung wieder stark eingeschränkt werden.

1. Was könnte sich ab dem Steuerjahr 2025 ändern?

1. Einschränkung der Abschreibung: Künftig soll eine verkürzte Restnutzungsdauer nur noch dann anerkannt werden, wenn diese weniger als 10 Jahre beträgt (unter 20 % der gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren). Gutachten mit längerer Restnutzungsdauer würden dann nicht mehr zu einer Erhöhung der Abschreibung führen.
2. Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung: Ab 2025 sollen Gutachten zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung beinhalten. Dies wird zu höheren Kosten und aufwendigerer Abwicklung führen.

2. Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?

Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Wer die aktuellen verkürzten Abschreibungsvorteile nutzen möchte, sollte spätestens mit dem Veranlagungsjahr 2024 handeln. Ein rechtzeitig erstelltes vereinfachtes Gutachten, das eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweist, kann noch, mit der Abgabe der Steuererklärung für das Jahr 2024, nach den aktuellen Regelungen eingereicht werden und bietet dadurch steuerliche Vorteile zumindest für alle noch nicht bestandskräftig veranlagten Jahre bis 2024. Sofern Steuerbescheide für die Vergangenheit noch offen sind, ist hier auch eine Änderung möglich.

Wenn die neu geplante Regelung beschlossen wird, ist die verkürzte Restnutzungsdauer ab dem Steuerjahr 2025 nur noch zu berücksichtigen, wenn diese im Jahr 2025 auch unter der 10 Jahresgrenze bzw. unterhalb von 20% der üblichen Nutzungsdauer liegt. Vorher erstellte Gutachten, die für Jahre bis 2024 zu einer geringeren Restnutzungsdauer führen aber oberhalb dieser Grenzen liegen, würden sich dann ab 2025 nicht mehr auswirken.

3. Mögliche Risiken bei Nicht-Handeln:

• Verlust von Abschreibungsmöglichkeiten: Sollte die neu geplante Regelung ab 01.01.2025 in Kraft treten und mit der Steuererklärung für das Jahr 2025 keine Restnutzungsdauer von weniger als 10 Jahren bzw. 20% der üblichen Nutzungsdauer nachgewiesen werden, könnte wieder die volle Abschreibung über 33, 40 oder 50 Jahre greifen, selbst wenn die Immobilie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat.
• Erhöhte Gutachtenskosten ab 2025: Eine Vor-Ort-Besichtigung würde ab dem neuen Steuerjahr verpflichtend werden. Dies könnte höhere Kosten und einen längeren Prozess nach sich ziehen.

4. Was sollten Sie tun?

• Gutachten beauftragen: Fragen Sie bei einem Gutachter vorher an, welche Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie voraussichtlich bescheinigt werden kann und lassen Sie bestenfalls zeitnah ein Gutachten erstellen, um die vollen Abschreibungsvorteile zu sichern.
• Einreichung beim Finanzamt: Das Gutachten kann für das Steuerjahr 2024 (ggf. auch für die Vorjahre) eingereicht werden, um die Vorteile noch vor den Änderungen zu sichern. Da keine rückwirkenden Änderungen des Steuerrechts zulässig sind, reicht es aus, das Gutachten im Rahmen der Steuererklärung 2024 abzugeben – frühzeitiges Handeln ist jedoch empfehlenswert.

Die geplanten Änderungen im Jahressteuergesetz 2024 schränkt die zuvor sehr erfreuliche Rechtslage zu Lasten vieler Immobilienbesitzer deutlich ein. Prüfen Sie dennoch, ob Sie von der Möglichkeit einer geringeren Restnutzungsdauer profitieren können. Insbesondere wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer unterhalb von 10 Jahren liegt, sollten Sie handeln.