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In Deutschland wird für die Abschreibung von Gebäuden im Rahmen des Steuerrechts grundsätzlich eine Nutzungsdauer von 33, 40 bzw. 50 Jahren festgelegt (§ 7 Abs. 4 EStG). Allerdings gibt es die Möglichkeit eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, wodurch sich die Abschreibungsbasis und damit die jährliche Steuerlast für den Eigentümer verringern kann. Die Herausforderung dabei liegt im Nachweis dieser kürzeren Nutzungsdauer, insbesondere, wenn kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzugezogen wird.

Hier gibt es gute Neuigkeiten: Die Finanzverwaltung lässt Nachweise für eine kürzere Nutzungsdauer auch zu, wenn diese nicht von einem öffentlich bestellten Gutachter erstellt wurden.

 

Erholungsbeihilfe

1. Grundlagen der Abschreibung von Gebäuden

In der steuerlichen Behandlung von Gebäuden, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, werden die Abschreibungssätze durch festgelegte Prozentsätze bestimmt. Diese betragen je nach Art der Nutzung (Betriebsgebäude, Vermietungsobjekt) und dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder dem Datum des Bauantrags 2 %, 2,5 % oder 3 %. Sie entsprechen einer unterstellten Nutzungsdauer von 50, 40 oder etwa 33 Jahre, abhängig vom Prozentsatz.

2. Anpassung der Nutzungsdauer

Es gibt Situationen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich unterstellte. Dies ist oft der Fall bei erworbenen Bestandsimmobilien, bei denen die tatsächliche Nutzungsdauer durch verschiedenste Faktoren beeinflusst sein kann. In solchen Fällen kann eine der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende Gebäudeabschreibung angewendet werden.

3. Bedeutendes BFH-Urteil

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2021 hat für Steuerpflichtige wichtige Möglichkeiten eröffnet. Es bestätigt, dass Steuerpflichtige die kürzere Restnutzungsdauer eines Gebäudes nachweisen dürfen, und zwar mit jeder Methode, die geeignet ist, Rückschlüsse auf technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu ziehen. Die Finanzverwaltung selbst hat drauf mit einem sogenannten Nichtanwendungserlass reagiert und damit die vereinfachte Möglichkeit des Nachweises einer geringeren Nutzungsdauer untersagt. Es galt weiterhin die gesetzliche Regelung, dass ein geringerer Abschreibungssatz nur zur Anwendung kommt, wenn ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen vorgelegt wurde.

4. Anwendung der Rechtsprechung laut BMF

Erst im Jahr 2023 hat das Bundesministerium der Finanzen eingelenkt und die Anwendungsgrundsätze gelockert.

Zunächst muss geklärt werden, ob das Gebäude vor Ablauf des gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungszeitraums objektiv betrachtet, technisch oder wirtschaftlich abgenutzt ist. Sollte dies der Fall sein, muss die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände prognostiziert werden. Ereignisse, deren Eintreten ungewiss sind, wie etwa höhere Gewalt, sind hierbei auszuschließen.

5. Kriterien für die technische Nutzungsdauer

Normalerweise ist von der technischen Nutzungsdauer auszugehen, also jenem Zeitraum, in dem das Gebäude aufgrund seines technischen Verschleißes genutzt werden kann. Eine kürzere Nutzungsdauer kann jedoch angenommen werden, wenn das Gebäude in seiner Gesamtheit durch Verschleiß seiner tragenden Teile wie Dachkonstruktion, Innen- und Außenwände, Geschossdecken und Fundament beeinträchtigt ist. Ein bevorstehender Abriss oder eine geplante Veräußerung allein sind jedoch nicht ausreichend, um eine kürzere Nutzungsdauer anzusetzen.

6. Erforderliche Nachweise

Um eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen zu können, war grundsätzlich ein preisintensives Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder eines äquivalent zertifizierten Gutachters erforderlich. Der Gutachter musste den Zustand des Gebäudes detailliert darlegen und begründen, warum eine wirtschaftlich sinnvolle Weiterverwendung des Gebäudes am Ende der beanspruchten kürzeren Nutzungsdauer nicht mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden sein wird.

Dies hat sich nun geändert. Die Vorlage eines solchen Gutachtens ist nicht mehr ausschlaggebend für die Anerkennung einer geringeren Restnutzungsdauer Ihres Objektes. Mittlerweile existieren auf dem Onlinemarkt viele Anbieter, die die Bewertung Ihrer Immobilie bzw. Immobilien ganz bequem professional mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis übernehmen. Dafür müssten Sie lediglich über die von Ihnen ausgefällte Suchmaschine im Internet ein entsprechender Anbieter auswählen und die Angaben Ihres Gebäudes bzw. Ihrer Gebäude ergänzen. Wir empfehlen Ihnen dies in Absprache mit uns oder Ihrem Steuerberater vorzunehmen.

7. Fazit

Für Steuerpflichtige, die eine verkürzte Nutzungsdauer anstreben, ist es wichtig, den Nachweis sorgfältig zu planen und auch die Kosten im Blick zu behalten. Der häufig empfohlene Weg über ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen ist angesichts der Lockerungen nicht mehr zwingend erforderlich.

Dies spart zum einen Kosten und lohnt sich für Sie, um höhere Abschreibungen geltend machen zu können, was wiederum Ihre Steuerlast deutlich reduzieren kann.

 

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Bildquelle: Canva

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