Sichern Sie sich noch eine hohe Gebäudeabschreibung

Eine wichtige Information für alle Immobilienerwerber und Besitzer von Immobilien und Wohneigentum. Der Gesetzgeber ändert voraussichtlich ab dem 01.01.2023 die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude und Wohnimmobilien. Lesen Sie, wie Sie sich eventuell noch eine höhere Abschreibung sichern können, um damit Steuern zu sparen.

Nach der aktuell gültigen gesetzlichen Regelung wird der Kaufpreis eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung über 50 Jahre mit 2% p.a. abgeschrieben. Gebäude die erstmals vor dem 01.01.1925 errichtet wurden, werden nur über 40 Jahre mit 2,5 % abgeschrieben. Betriebsimmobilien werden mit 3 % über 33 Jahre abgeschrieben. Das Steuergesetz bietet aktuell die Möglichkeit, von diesen allgemeinen Regeln abzuweichen und die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes vorzunehmen, wenn diese kürzer ist. 

1. Beispiele zur aktuell geltenden Fassung des Gesetzes:

Beispiel 1: Regelfall – Abschreibung über 50 Jahre:

Die Anschaffungskosten eines Gebäudes betragen 300.000,00 €.

Die Abschreibung beträgt 2 %. Es können demnach Aufwendungen in Höhe von 6.000,00 € p.a. steuerlich geltend gemacht werden.

Beispiel 2: Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer:

Die Anschaffungskosten eines Gebäudes betragen 300.000,00 €.

Es wird ein Gutachten des Gebäudes vorgelegt, in dem von einer Restnutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren ausgegangen wird. In dem Fall beträgt die Abschreibung 5 %. Es können demnach anstelle von nur 6.000,00 € Aufwendungen in Höhe von 15.000,00 € p.a. steuerlich geltend gemacht werden.

2. Nachweis

Die Gründe für diese kürzere Nutzungsdauer muss der Immobilienbesitzer dem Finanzamt glaubhaft machen. Hierfür hatte das Finanzamt in der Vergangenheit die Messlatte sehr hoch gehängt. Kürzere Nutzungsdauern wurden oft nur über ein teures Gutachten anerkannt, welches von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter aufwendig erstellt wurde.

Das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, hat im Jahr 2021 dagegen in einem Verfahren entschieden, dass der Nachweis auch in anderer geeigneter Form möglich ist, wenn hierdurch die voraussichtliche Restnutzungsdauer mit „hinreichender Sicherheit“ geschätzt werden kann. Das Finanzamt darf den Bogen und die Anforderungen demnach nicht überspannen. Die Finanzverwaltung wendet dieses Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus jedoch nicht an. Im Jahr 2022 ist das Finanzgericht Köln dem Kurs des Bundesfinanzhofes gefolgt und weitere positive Entscheidungen zu Gunsten der Steuerpflichtigen sind zu erwarten. Dies hat der Finanzverwaltung offenbar nicht geschmeckt, weshalb ein Gesetz zur Änderung der Regelung kommen wird.

3. Voraussichtliche Neuregelung ab 01.01.2023

Die Bundesregierung hat am 28.07.2022 einen Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 veröffentlicht, mit dem die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen zu können, wegfallen wird. Eine höhere Abschreibung, wie im Beispiel 2 dargestellt, kann somit nicht mehr angesetzt werden.

Als Kompensation wird die reguläre Abschreibung mit der Regelnutzungsdauer von 50 Jahren für alle ab dem Jahr 2024 angeschafften oder fertiggestellten Gebäude auf 33,3 Jahre verringert. Hierdurch wird sich der Abschreibungssatz von 2 % auf 3 % erhöhen. Eine höhere Abschreibung durch Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer wird dann nicht mehr möglich sein.

Ausnahme:

Sofern Sie noch vor dem 01.01.2023 eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer und damit eine höhere Abschreibung geltend machen, bleibt diese bestehen. Dies kann letztmalig mit der Steuererklärung für das Jahr 2022 geltend gemacht werden.

Voraussetzung dafür ist nach Ansicht des Finanzamtes weiterhin, dass Sie einen ordentlichen Gutachter bestellen und dieser die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Jahr 2022 feststellt. Es empfiehlt sich diesen Gutachter rechtzeitig zu beauftragen, damit das Gutachten bei Erstellung der Steuererklärung 2022 vorliegt.

Hinweis:

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass es sich hierbei im Moment noch um einen Entwurf handelt. Wir gehen aber davon aus, dass die Änderung im Jahressteuergesetz 2022 beschlossen wird.

Gerne stehen wir Ihnen für einen kurzfristigen Austausch zum Thema zur Verfügung.

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