Das Heizungsgesetz, welches ab 01.01.2024 in Kraft tritt, zielt darauf ab, den Energieverbrauch in Deutschland weiter zu reduzieren und den Ausstoß von Treibhausgasen zu minimieren. Es handelt sich um eine wichtige Maßnahme im Rahmen der Energiewende und setzt neue Anforderungen an Heizsysteme in Wohn- und Gewerbegebäuden. Wir haben Ihnen einen Überblick zu dem neuen Heizungsgesetz erstellt.

1         Die wichtigsten Punkte des Gesetzes kurz im Überblick

1.1        Die 65%-Erneuerbare-Energien-Quote:

Im Neubau eingebaute Heizungen müssen ab 2024 zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies schließt verschiedene Heizungssysteme ein, wie Fernwärme, elektrische Wärmepumpen und Solarthermie.

1.2        Stufenweise Einführung

Die Regelungen gelten zunächst für Neubauten ab 2024. Bestandsimmobilien in größeren Gemeinden folgen ab 2026, in kleineren Gemeinden ab 2028. Nähere Informationen folgenden im weiteren Verlauf des Newsletters.

1.3        Staatliche Förderungen

Verschiedene Förderungen, darunter Grundförderung, Geschwindigkeitsbonus und einkommensabhängige Zuschüsse, stehen zur Verfügung.

Geplant ist eine Grundförderung von 30 Prozent der entstandenen Kosten. Für den Wechsel einer älteren, auf fossilen Brennstoffen basierenden Heizungsanlage, kann man bis Ende 2024 zusätzlich einen Bonus von 25 Prozent für schnelles Handeln erhalten. Haushalte mit einem jährlichen zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro bekommen darüber hinaus einen weiteren Bonus von 30 Prozent, abhängig vom Einkommen. Diese verschiedenen Boni lassen sich kombinieren, wobei die Gesamtförderung 70 Prozent der Gesamtkosten nicht überschreiten darf.

Da das Förderprogramm sehr umfangreich ist und je nach Immobilie und/oder Kommune unterschiedlich gehandhabt wird, führen wir die möglichen staatlichen Zuschüsse hier nicht weiter aus. Unter dem nachfolgenden Link erfahren Sie, wie Sie von Förderungen und finanziellen Anreizen profitieren können:

BMWK – Jetzt umsteigen auf klimafreundliche Wärme! (energiewechsel.de)

2         Auswirkungen auf Immobilieneigentümer

2.1        Neubauten

Ab 2024 müssen Heizungsanlagen den neuen Energieanforderungen entsprechen. Mit dem 1. Januar 2024 muss jede neu eingebaute Heizung, sowohl in Neubau- als auch in Bestandsgebäuden (dies schließt Wohn- und Gewerbeimmobilien ein), mindestens zu 65% erneuerbare Energien nutzen. Dies betrifft jedoch nicht die bereits bestehenden Heizungen, die weiterhin genutzt werden können.

Erneuerbare Energien im Sinne dieses Gesetzes sind zum Beispiel:

• Solarenergie
• Windenergie
• Wasserkraft, Biomasse etc.

2.2        Bestandsimmobilien

Je nach Gemeindegröße und kommunaler Wärmeplanung gelten unterschiedliche Fristen und Anforderungen. Im Kern sollen alle Heizungssysteme ab 2026 umgestellt werden, dies ist wiederrum abhängig von der Größe der Gemeinde:

• In Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner/innen) werden klimafreundliche Energien beim Heizungswechsel spätestens nach dem 30. Juni 2026 Pflicht.
• In kleineren Städten (bis 100.000 Einwohner/innen) ist der Stichtag der 30. Juni 2028.
• Gibt es in den Kommunen bereits vorab eine Entscheidung zum Beispiel für ein Wärmenetz, die einen kommunalen Wärmeplan berücksichtigt, können frühere Fristen greifen. Es ist daher wichtig, dass Sie sich bei Ihrer zuständigen Gemeinde auf dem Laufenden halten.

Berlin wird eine gesamtstädtische Wärmeplanung vornehmen. Ziel ist es, dass der Wärmeplan bis Anfang 2026 erstellt wird (sh. auch https://www.berlin.de/sen/uvk/klimaschutz/klimaschutz-in-der-umsetzung/waermewende-im-land-berlin/gesamtstaedtische-waermeplanung/)

3         Beratungspflicht

Vor dem Austausch einer Heizungsanlage ist eine Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten erforderlich. Auch diese Kosten sind wie unter 1.3 erläutert förderfähig.

Ein Verzeichnis der für Ihren Landkreis, Stadt etc. zuständigen Energieberater finden Sie hier:

https://www.energie-effizienz-experten.de/

4         Für Mieter und Vermieter

Das neue Heizungsgesetz in Deutschland enthält spezielle Regelungen zum Schutz der Mieter vor unverhältnismäßigen Mietpreiserhöhungen aufgrund von Heizungsmodernisierungen. Vermieter können die Investitionskosten für den Heizungstausch nur unter bestimmten Bedingungen und bis zu einem bestimmten Prozentsatz auf die Miete umlegen.

Die wichtigsten Punkte sind:

• Vermieter dürfen die Kosten eines Heizungstausches zu maximal zehn Prozent auf die Mieter umlegen, vorausgesetzt, sie erhalten staatliche Förderungen und ziehen diese von den Umlagekosten ab.
• Die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete ist auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Die Modernisierungsumlage darf maximal acht Prozent der Miete betragen.

4.1        Beispiel

Ausgangspunkt:

• Kosten für Heizungsmodernisierung: 10.000 €
• Staatliche Förderung für die Modernisierung: 2.000 €
• Wohnfläche der Wohnung: 80 Quadratmeter
• Monatliche Kaltmiete vor der Modernisierung: 800 €

Berechnung der möglichen Mieterhöhung:

• Kosten nach Abzug der Förderung:

Gesamtkosten = 10.000 € – 2.000 € (Förderung) = 8.000 €

Umlagefähiger Betrag (maximal 10% der Kosten):

Umlagefähiger Betrag = 8.000 € × 10% = 800 €

Jährliche Umlage auf den Mieter:

• Jährliche Umlage = 800 €

Monatliche Umlage auf den Mieter:

• Monatliche Umlage = 800 € / 12 Monate = 66,67 €

ABER Umlage pro Quadratmeter (begrenzt auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter):

• Umlage pro Quadratmeter und Monat = 66,67 € / 80 qm = 0,83 €/qm

Da das Gesetz eine Begrenzung von maximal 50 Cent pro Quadratmeter vorsieht, wird dieser Wert angewendet:

• Begrenzte Umlage pro Quadratmeter und Monat = 0,50 €/qm

Gesamte monatliche Mietsteigerung:

• Mietsteigerung pro Monat = 0,50 €/qm × 80 qm = 40 €

Neue monatliche Kaltmiete nach Modernisierung:

• Neue Kaltmiete = ursprüngliche Kaltmiete + Mietsteigerung
• Neue Kaltmiete = 800 € + 40 € = 840 €

Ergebnis: Die monatliche Kaltmiete erhöht sich aufgrund der Heizungsmodernisierung um 40 € von 800 € auf 840 €, unter Beachtung der gesetzlichen Obergrenze von 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche.

Diese Regelungen dienen dem Schutz der Mieter vor hohen Kosten, die durch den Wechsel zu erneuerbaren Energien entstehen könnten.

Vermieter werden durch dieses Gesetz benachteiligt, da die Pflicht zur Heizungserneuerung zu mindestens 90% auf ihre Schultern gelegt wird.

Vorteilhaft ist zumindest der Umstand, dass in vielen Fällen die Heizungserneuerung voll als Werbungskosten oder Betriebsausgabe vom Vermieter geltend gemacht werden kann und somit die Steuerbelastung senkt.

5         Zusammenfassung

Das neue Heizungsgesetz bringt bedeutsame Änderungen für Immobilieneigentümer und Mieter. Die Anpassungen betreffen nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandsimmobilien. Die Förderung von umweltfreundlichen Heizsystemen und der Schutz der Mieter vor starken Mieterhöhungen stehen im Vordergrund. Da die Umsetzung an viele Voraussetzungen und Bedingungen geknüpft sind, die nicht unseren Beratungsbereich betreffen, können wir Ihnen bei der Förderungsbeantragung leider nicht behilflich sein. Wenden Sie sich diesbezüglich bitte an dafür eigens zertifizierten Energieberater.

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